Nombreuses sont les questions posées par nos lecteurs au sujet de l'hypothèque : comment réaliser des économies avec une hypothèque à taux fixe qui est bloquée pour une certaine durée ? De quel revenu minimum faut-il disposer pour obtenir une hypothèque ? Frédéric Luescher, directeur d'Immo-Consulting, a analysé vos questions. Voici ses réponses :
J'ai déjà une hypothèque fixe avec une banque qui arrive à échéance en 2014 avec un taux de 3,75%. Si l'on tient compte que ces derniers temps les taux sont nettement inférieurs, comment puis-je faire des économies ?
"Les termes d'un contrat à durée fixe signifient que vous ne pouvez vous départir du contrat avant l'échéance ; il en va de même pour l'établissement qui vous a financé. En effet, de son côté la banque s'est financée pour une durée équivalente à la durée de prêt que vous avez choisie.
En cas de remboursement anticipé de votre part, votre de banque devra, elle, assumer son engagement jusqu'à son terme. Elle vous réclamera donc une pénalité pour compenser sa perte et son manque à gagner.
Aujourd'hui, avec des taux très bas, il faudrait obtenir une offre dans un établissement concurrent pour la durée résiduelle de votre prêt, afin de comparer l'économie que vous réaliseriez avec un nouveau prêt et en payant la pénalité facturée par votre banque.
N'hésitez donc pas à demander des offres concurrentes et à solliciter également votre banque qui pourrait consentir à revoir le montant de sa pénalité si vous vous décidiez à établir un nouveau prêt auprès du même établissement.
Rembourser son prêt et payer la pénalité en ouvrant un nouveau crédit avec un taux plus bas, est-ce vraiment rentable ? Pour le savoir, il faut également impacter la fiscalité, sachant que la pénalité est de manière générale acceptée en déduction fiscale (jusqu'à concurrence du rendement de votre fortune majoré de CHF 50'000.-).
Pour ce faire, il faudrait connaitre votre situation fiscale actuelle (sur la base de votre déclaration d'impôt), qui permettra ensuite de calculer votre taux marginal d'imposition. Il sera ainsi possible d'impacter ce taux sur la pénalité et sur l'économie d'intérêt et de juger si l'opération est viable ou non.
Exemple :
Capital restant : CHF 500'000.- à 3,75 % ,durée résiduelle : 3 ans = CHF 56'250.-
Pénalité de sortie : CHF 15'000.- (chiffre supputé au hasard)
Nouvelle offre : CHF 500'000.- à 2,30 %, durée 3 ans = CHF 34'500.-
Economie d'intérêt : CHF 21'750.-
On constate donc qu'avec un nouveau taux à 2,30 %, soit CHF 34'500.- d'intérêts, majoré de la pénalité de CHF 15'000.-, vous aurez des charges totales de CHF 49'500.- soit CHF 6750.- de moins que si vous deviez garder votre hypothèque auprès de votre établissement actuel.
Nous n'avons pas ici impacté la fiscalité, mais on peut d'ores et déjà dire que l'opération est viable.
En tenant compte d'un taux marginal de 40% (couple marié, 2 enfants, revenus de + CHF 100'000.-, approximatif), l'économie nette serait de 4'050.-
Pour un calcul précis, il faut connaître exactement ces éléments :
-le montant de la pénalité de sortie
-une nouvelle offre pour la durée résiduelle
-le détail de votre situation fiscale. "
Pour acquérir un immeuble de 1 200 000 CHF, quel doit être mon salaire ? Combien dois-je payer de fonds propres, et ensuite combien d'intérêt en % (le minimum possible) dois-je payer à la banque pour un taux fixe de 10 ans ? Combien me coûterait un amortissement indirect avec un troisième pilier, et quelle banque propose les meilleures conditions ?
"Les banques calculent toujours des charges théoriques avec un taux moyen de 5%, basé sur les 20 dernières années ; elles retiennent également 1% d'amortissement sur le montant de la dette et 1% de frais d'entretien sur la valeur de l'objet.
Je pars du principe qu'il s'agit ici d'une habitation et non d'un immeuble de rendement (que ce soit d'habitation ou commercial) ; sans cela, l'appréciation serait différente.
Je pars également du principe que vous assumez les 5 % de frais d'achat à part et je ne les inclus pas dans le financement (seuls certains établissements acceptent de le faire).
Coût : CHF 1'200'000.-
Fonds propres minimum 20 % CHF 240'000.-
Financement nécessaire CHF 960'000.-
(Frais d'achat 5% à payer en sus : CHF 60'000.-, soit un total de Fonds propres de CHF 300'000.-)
Intérêts théoriques à 5% : CHF 48'000.-
Amortissement 1% (sur la dette): CHF 9'600.-
Frais d'entretien 1% (sur l'objet) CHF 12'000.-
Total charges CHF 69'600.-
Les charges ne doivent généralement pas dépasser le tiers de vos revenus, soit un revenu minimum de CHF 208'800.-
Un amortissement indirect (possible seulement s'il s'agit de votre habitation principale) est limité au montant maximum fiscalement déductible, soit CHF 6'682.- (ou 20% du revenu mais au maximum CHF 33'408.- pour les personnes non affiliées à une caisse de pension) pour 2011.
Il y aurait donc lieu de faire un complément en direct de CHF 2'918.-.
Il n'y a pas d'établissement « moins cher » ; chaque établissement analyse le dossier selon ses normes et détermine ensuite son offre selon la qualité du dossier et du débiteur.
Un des meilleurs moyens est de « faire jouer la concurrence » en consultant différentes banques et assurances et en choisissant ensuite l'offre qui vous séduit le plus.
Vous pouvez également confier votre dossier à un cabinet intermédiaire qui se chargera d'établir pour vous un support complet et cherchera les meilleurs offres sur lesquelles vous n'aurez plus qu'à vous déterminer. Généralement ce travail ne vous coûtera que peu, voir pas de frais, les courtiers étant ensuite rémunérés par l'établissement concluant l'affaire."
Pour obtenir encore plus d'informations et de conseils sur l'hypothèque, découvrez notre rubrique hypothèques avec un comparatif et un simulateur à votre disposition.
Source : bonus.ch, avril 2011