In unseren letzten Newslettern haben wir Ihnen die Möglichkeit gegeben, sich mit Fragen zum Thema Hypothek an unseren Experten zu wenden. Sehr viele unserer Leser haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Festzins, variabler Zins: welche Lösung ist vorteilhafter? Kann man eine bestehende Hypothek vorzeitig auflösen? Ist es gewagt, die Rentenvorsorge zu nutzen, um ein Haus zu finanzieren? Herr Frédéric Luescher, Direktor von Immo-Consulting, hat Ihre Fragen analysiert. Finden Sie hier die erste Serie von Antworten:
„Ich habe ein Hypothekardarlehen über 10 Jahre für den Kauf einer Wohnung bei meiner Bank aufgenommen. Ich möchte dieses gern auflösen, weil die Zinssätze sehr gesunken sind. Wie kann ich das? Was sieht die Gesetzgebung in solch einem Fall vor?“
„Das Prinzip des Festzinses beruht darauf, dass Sie Ihren Vertrag eben nicht vorzeitig kündigen können. Dasselbe gilt für das Unternehmen, welches Sie finanziert hat. In der Tat hat sich die Bank oft selbst für die gleiche Laufzeit, die Sie für Ihren Kredit gewählt haben, finanziert.
Wenn Sie Ihren Kredit früher als geplant zurückzahlen, muss Ihre Bank der Verpflichtung, die sie eingegangen ist, nachkommen, und das bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Deshalb wird sie Ihnen die entstehenden Kosten verrechnen, um ihren eigenen Verlust zu decken.
Dieser Tage, mit den niedrigen Zinssätzen, sollten Sie ein Angebot bei einem Konkurrenzunternehmen für die verbleibende Vertragslaufzeit anfragen, um vergleichen zu können, ob Sie dennoch sparen können, wenn Sie ein neues Darlehen aufnehmen und die aus der frühzeitigen Kündigung Ihrer laufenden Hypothek entstehenden Kosten an Ihre Bank zahlen.
Zögern Sie also nicht, Angebote bei der Konkurrenz einzuholen und gegebenenfalls Ihre Bank zu fragen, ob sie nicht bereit ist, die Strafgebühr neu zu bewerten, sollten sie sich entscheiden, bei ihr ein neues Darlehen aufzunehmen.
Damit Sie berechnen können, ob die frühzeitige Rückzahlung Ihres Hypothekardarlehens und die Übernahme des entsprechenden Bussgeldes bei der Eröffnung einer neuen Hypothek mit niedrigerem Zinssatz rentabel ist oder nicht, sollten Sie ebenfalls die steuerlichen Aspekte berücksichtigen. Dahingehend gilt anzumerken, dass das Bussgeld gemeinhin von der Steuer abgesetzt werden kann!
Dafür müssen Sie jedoch Ihre derzeitige steuerliche Situation gut kennen, was Ihnen erlauben wird, Ihren Grenzsteuersatz zu berechnen und anschliessend den Impakt auf das Bussgeld und die Ersparnis bei den Zinsen zu prüfen.“
„Ich bin Eigentümer meines Wohnhauses. Kann ich einen zweiten Kredit (für die Renovierung oder den Umbau) bei einer anderen Bank aufnehmen?“
„Nein, üblicherweise nicht. Ein anderes Kreditinstitut wird sich mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht bereit erklären, das Risiko zu übernehmen, Sie zu finanzieren, denn im Falle einer Verschlechterung Ihrer finanziellen Situation und einer eventuellen Missachtung der Kreditkonditionen, wird der von ihm finanzierte Teil, erst nach der Rückzahlung der Hypothek bei der ersten Kreditanstalt zur Rückzahlung fällig.
Sollte Ihr Gesuch dennoch akzeptiert werden, berechnet die Bank Ihren Belehnungssatz unter Berücksichtigung des Betrages für die Hypothekarschuld im 1. Rang, zuzüglich 20%. Zum Beispiel: Ihr Darlehen über CHF 300'000.- ist durch einen Pfandbrief im 1. Rang über CHF 420'000.- gedeckt, für die Bank jedoch ist der Betrag des Darlehens im 1. Rang CHF 504'000.-! Alles hängt davon ab, welchen Wert Ihre Immobilie hat und ob die Bank das Risiko als akzeptabel einschätzt oder nicht.
Es ist besser, Ihr jetziges Kreditinstitut um eine Erhöhung zu bitten, oder bei verschiedenen Konkurrenzunternehmen nach einem Angebot für die Übernahme, einschliesslich Erhöhung, zu fragen. Diese werden dann, unter Berücksichtigung der auszuführenden Arbeiten (durch entsprechende Offerten zu belegen), ein Gutachten Ihrer Immobilie erstellen. Auf diese Art profitieren Sie von einem umfassenden Gesamtangebot.“
„Wir möchten gern bauen und für die 20% haben wir die 2. Säule meines Mannes (heute 50 Jahre) geplant. Wir möchten gern den Gesamtbetrag seiner 2. Säule, ca. CHF 170'000.- verwenden und der Bau unseres Hauses wird ca. CHF 670'000.- kosten. Manche Banken haben uns zugesagt, andere abgelehnt…Alle aus demselben Grund: die vollständige Verwendung der 2. Säule ist gefährlich für unsere Zukunft. Könnte uns eine 3. Säule nicht helfen, uns abzusichern? Wir denken, dass bis dahin seine Rente ein wenig amortisiert, die Monatsraten niedrig und seine 2. Säule wieder gefüllt sein wird.“
„Ohne Ihre finanzielle Situation zu kennen, und nur auf den wenigen Elementen basierend, die Sie erwähnen, gehöre ich zu denen, die die Vorbehalte der Banken, Ihr Dossier zu akzeptieren, teilen.
In der Tat ist bereits die Verwendung der Hälfte aus der Rentenkasse gefährlich, denn automatisch wird Ihre Altersvorsorge beeinflusst. Um ein genaues Budget zu erstellen, ist es hilfreich, Ihre Rentenkasse um eine Aufstellung für die Dauer nach einer eventuellen Auszahlung zu bitten.
Das Ziel der Banken ist es, dass Sie, wenn Sie einmal das Rentenalter erreicht haben, noch immer die an Ihr Darlehen gebundenen Kosten tragen können. Wenn man eine schnelle Rechnung macht, die natürlich vertieft werden müsste, könnte man davon ausgehen, dass Ihr Darlehen CHF 500'000.- beträgt und dass Ihr Mann, der heute 50 Jahre alt ist, in 15 Jahren in Rente geht.
Im Allgemeinen muss die Hypothek im 2. Rang beim Eintritt in das Rentenalter abgezahlt sein, d.h. in Ihrem Fall ein Kapital von CHF 65'000.- zahlbar innert 15 Jahren. Jährlich müssten Sie also CHF 4'300.- zurückzahlen, um auf eine Gesamtschuld von CHF 435'000.- im 1. Rang zu kommen.
Die Frage, die man sich jetzt stellen muss, ist, ob eine Darlehensschuld von CHF 435'000.- plausibel angesichts Ihrer zukünftigen finanziellen Situation ist. Entsprechend der banktypischen Normen gerechnet, d.h. mit einem Zinssatz von 5%, einer Amortisierung von 1% und jährlichen Gebühren von 1% vom Wert der Immobilie, wäre die entsprechende Miete CHF 32'800.- pro Jahr (unter Vorbehalt, denn möglicherweise wendet Ihre Bank eine andere Berechnungsmethode an).
Ihre berufliche Vorsorge mit einer Zahlung in die 3. Säule zu vervollständigen, kann eine Lösung sein, wird jedoch sicherlich die Verringerung der Leistungen der Rentenkasse nicht kompensieren, vor allem wenn man davon ausgeht, dass Ihr Mann als Angestellter nur CHF 6'682.- pro Jahr in die gebundene private Vorsorge einzahlen kann.“
Für weitere Informationen und Ratschläge zum Thema Hypothekardarlehen besuchen Sie unsere Rubrik „Hypotheken“. Dort stehen Ihnen ein Vergleich und ein Rechner gratis zur Verfügung.
Quelle: bonus.ch, April 2011