La mia ipoteca a tasso fisso su 5 anni avrà termine a fine giugno 2012. A partire da questa data, mi raccomanderebbe piuttosto una nuova ipoteca a tasso fisso oppure un'ipoteca a tasso variabile? Nel caso di un'ipoteca a tasso fisso, quale durata mi consiglia? Un mutuo ipotecario a tasso variabile può essere convertito in qualsiasi momento in ipoteca a tasso fisso? La ringrazio per la sua risposta
Può fin d'ora richiedere alla sua banca un'offerta che sia valida a partire dal 30 giugno. Direi che è addirittura consigliabile farlo, visti i tassi ipotecari attuali.
Questo tipo di prenotazione del tasso prende il nome di « forward ». Implica un leggero sovrapprezzo per riservare il tasso, ma le garantisce oggi un tasso per il futuro. Potrà così essere sicuro di beneficiare delle condizioni molto favorevoli che il mercato propone attualmente.
Per un'ipoteca fissa, non si può considerare una certa durata oggettivamente migliore di un'altra. Dipende tutto da che uso vuole fare del mutuo. Se quello che le interessa è solo il tasso, le consiglierei di optare per un tasso a breve durata, se non addirittura un'ipoteca Libor. Se, invece, le interessa soprattutto la sicurezza, un tasso su una durata piuttosto lunga è quello che fa per lei. In questo caso, però, attenzione a non trovarsi nella situazione di dover estinguere anticipatamente il mutuo, nel qual caso dovrà certamente pagare una penale.
In effetti, se sceglie un tasso variabile, potrà passare al fisso in qualsiasi momento, mentre non è possibile il contrario. Con un tasso variabile, sarà anche più libero in caso di ammortamento straordinario o di rimborso, dato che generalmente è sufficiente dare un preavviso di 6 mesi, e si può risarcire il mutuo senza penali a proprio carico.
Questo consiglio è stato fornito da Frédéric Luescher della Immoconsulting SA, il nostro specialista in ipoteche. Se volete saperne di più, consultate la nostra rubrica Ipoteche.
È vero che le banche sono reticenti ad accordare ipoteche ai pensionati?
Non è proprio così. Le banche valutano sempre il rischio quando si tratta di accordare un prestito. Nel caso di un richiedente in pensione, occorre prestare particolare attenzione all'anticipo (rispetto al valore del bene così come valutato dalla banca) e al tenore delle spese collegate al mutuo.
In linea generale, banche e assicurazioni impongono un ammortamento fatto in modo che il tasso di indebitamento all'età della pensione corrisponda a un finanziamento da parte della banca che rientra nei limiti di un'ipoteca di primo grado, ovvero il 65% del valore dell'oggetto immobiliare finanziato.
Dunque, se è già in pensione, il rischio che corre è che la banca le richieda un apporto di capitale proprio supplementare, in modo tale che il prestito non superi il 65%. La banca sarà inoltre attenta ai suoi redditi: vorrà cioè accertarsi che questi permettano il pagamento degli interessi e delle altre spese di manutenzione.
Per riassumere: è possibile avere un mutuo ipotecario quando si è pensionati, a condizione che l'apporto di capitale proprio sia sufficiente e che il reddito consenta di onorare il debito e tutte le spese. La sua stessa banca potrà proporle soluzioni adatte alla sua specifica situazione economica, in particolare se vi sono depositati altri suoi averi.
Questo consiglio è stato fornito da Frédéric Luescher della società Immo-Consulting, il nostro specialista in ipoteche. Per ulteriori informazioni sul tema delle ipoteche, vi invitiamo a consultare la nostra rubrica Ipoteche.
Fonte: bonus.ch, aprile 2012