Une hypothèque est remboursée via un amortissement annuel (direct ou indirect). On appelle cela l'amortissement. Les pénalités de remboursement anticipé, elles, sont les indemnités à verser à la banque lorsque l'on décide de rembourser, de manière anticipée, une hypothèque. Conctrètement, il y a deux modèles d'indemnités : le premier modèle détermine les indemnités selon la durée d'hypothèque restante et le second modèle les définit en fonction de la différence des taux.
Exemple :
Notre client a fixé son taux pour une durée de 7 ans à 1.8%. Le taux de refinancement de la banque au moment du prêt était de 1.1% (lorsqu'une banque vous octroie un prêt, elle-même emprunte sur le marché des capitaux), la marge de la banque est donc de 0.7% (1.8% - 1.1%).
En partant du principe que le contrat soit résilié 3 ans avant son échéance, la banque toujours engagée de son côté, va placer le montant remboursé sur le marché des capitaux. Dans notre exemple, à un rendement de 0.2%.
Différence au niveau de la rentabilité (perte) pour la banque :
-0.9% sur le taux de refinancement (1.1% - 0.2%)
-0.7% de manque à gagner sur le taux conclu avec le client (1.8% - 1.1%)
Total : -1.6% (0.9% + 0.7%)
La question qui se pose : vaut-il la peine d'effectuer une résiliation anticipée pour bénéficier d'un taux plus attractif, par exemple, en sachant que le montant des pénalités est non négligeable ?
Imaginons que vous pourriez actuellement obtenir un taux fixe à 3 ans à 0.65%. Pour notre exemple du calcul coût / bénéfice, nous prenons l'exemple d'un couple dont les revenus sont de CHF 150'000.- par an, domicilié dans le canton de Vaud. Nous nous basons sur un taux marginal d'imposition de 39%
Intérêts avec un taux de 1.8% 400'000 x 1.8% x 3 ans CHF 21'600
Intérêts avec un taux de 0.65% 400'000 x 0.65% x 3 ans CHF 7'800
Economie d'intérêts 21'600 - 7'800 CHF 13'800
Pénalités de sortie (400'000 x 1.6% x 3 ans = 19'200) - (19'200.- x 39%) CHF 11'712
Perte fiscale des intérêts 400'000 x (1.8% - 0.65%) x 39% x 3 ans CHF 5'382
Résultat final en faveur du client 13'800 - 11'712 - 5382 CHF 3'294
Notre calcul ne tient pas compte d'éventuels frais administratifs que la banque pourrait ajouter (CHF 500.-, CHF 1'000.-, ...).
Dans cet exemple, nous constatons qu'il est intéressant pour notre client exemple de remplacer son hypothèque existante.
Nous tenons à préciser qu'il ne s'agit que d'un exemple. Pour un cas concret, adressez-vous directement auprès de l'établissement financier.
Qu'il s'agisse de remplacer un hypothèque existante, de renouveler un prêt qui arrive à échéance ou de profiter d'une nouvelle acquisition, profitez de notre calculateur d'hypothèque et de la possibilité de demander des offres en ligne afin de bénéficier de taux préférentiels.
