02.08.2010 17:49:34   /   bonus.ch - News   /   Finanza

Ipoteca: le risposte del nostro specialista

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Il tema del finanziamento immobiliare pone quesiti vari e complessi, in particolare per quanto concerne i mutui ipotecari. Per fornirvi un sostegno personalizzato su tutti gli aspetti dell’ipoteca, nella nostra ultima newsletter abbiamo messo a vostra disposizione un esperto immobiliare, il signor Frédéric Luescher, direttore di Immoconsulting, incoraggiandovi a porgli qualsiasi domanda in merito all’ipoteca. In molti avete risposto al nostro invito. Ecco alcune delle risposte del signor Luescher alle vostre domande.

«Ho un’ipoteca a tasso fisso di 3.25% sotto contratto fino a settembre 2011. Come posso giocare d’anticipo tenendo conto dell’attuale situazione che è piuttosto favorevole?»

La risposta del signor Luescher: «Per il prestito attualmente in corso Le resta ancora un po’ più di un anno. Può dunque prenotare un tasso in anticipo, ma sicuramente il Suo istituto Le fatturerà un “forward”, ovvero un premio per la prenotazione di un tasso. Prima il tasso viene prenotato, più alto è il forward. D’altra parte, generalmente le banche non effettuano prenotazioni con più di un anno di anticipo. Nel Suo caso, bisognerebbe dunque aspettare ancora un po’ prima di richiedere un’offerta alla Sua banca. In funzione delle condizioni che Le propongono, potrà decidere o di accettare l’offerta o di aspettare fino alla scadenza.

Attenzione, però: il tasso applicato dalla Sua banca sarà, appunto, addizionato di un forward dello 0.35% circa. È una maggiorazione che dovrà subire per tutta la durata del tasso scelto. Se ad esempio prenota un tasso su 5 anni del 2.6% con un anno di anticipo, a questo si aggiungerà un forward dello 0.35%, cosicché il tasso effettivamente applicato sarà del 2.95%, e ciò per 5 anni!

Perché questa operazione valga la pena, occorre che il tasso aumenti proporzionalmente al forward. Al Suo posto attenderei ancora fino alla fine dell’anno e poi solleciterei la mia banca con una domanda di offerta. In quel momento si potrà fare un’idea del costo della prenotazione e decidere se accettare o no l’offerta.

Alcuni preferiscono questa opzione per non preoccuparsi più delle eventuali evoluzioni dei tassi; questa scelta in effetti permette loro di stabilire definitivamente il proprio budget, anche a costo di perdere un po’ sui tassi.

Se desidera cambiare istituto per beneficiare di un’offerta concorrente più conveniente, occorrerà che faccia riferimento alle condizioni del Suo attuale istituto, che molto probabilmente esige l’applicazione di un certo termine di disdetta».

«Ho un conto ipotecario bloccato per 10 anni e il tasso è elevato. È possibile interrompere questo contratto senza un termine di disdetta?»

«Il principio del tasso fisso vuole che le due parti non possano sciogliersi dal contratto durante la durata del tasso», spiega il signor Luescher. «Se Lei rompe il contratto adesso il Suo istituto di credito Le fatturerà una penale notevole.

In effetti, le banche e gli istituti finanziatori traggono i propri finanziamenti con prestiti dal mercato dei capitali. Al tasso di prestito aggiungono un loro margine (determinato da una serie di fattori quali la qualità del debitore, il rischio di insolvenza, le spese interne, ecc.) e calcolano così il tasso del prestito del cliente.

In caso di cessazione del contratto, l’istituto bancario è dunque sempre impegnato a rispettare il proprio prestito iniziale, e si ritrova con la parte rimborsata da riposizionare sul mercato alle condizioni attuali, per tutta la durata residua del Suo prestito.

Se queste nuove condizioni di investimento sono meno favorevoli al tasso al quale la banca aveva inizialmente tratto il proprio finanziamento, ecco che questa andrà in perdita, subendo per di più una perdita di guadagno relativa al proprio margine, che non riceverà più da Lei.

Sono soprattutto questi due elementi a determinare una penale in caso di rottura del contratto a tasso fisso. Di quale entità sia questa penale potrà saperlo soltanto contattando direttamente la banca, perché la penale varia in funzione del tasso, della durata e, appunto, del margine.

Può provare a trattare per ridurre del tutto o in parte questa penale con la banca, ma per farlo deve comunque conoscerne l’entità, in modo da fare il calcolo e stabilire se vale la pena cambiare contratto.

La penale dovrà risultare inferiore al guadagno realizzabile con un nuovo tasso perché ne valga la pena. Questa sarà una prima valutazione a cui si dovranno aggiungere le conseguenze fiscali per sapere se veramente l’operazione è redditizia oppure no», conclude il nostro specialista di ipoteche.

«Con un capitale proprio di CHF 65'000.- è possibile acquistare un appartamento? E fino a quale valore?»

Il signor Luescher spiega: «Nell’accordare un mutuo ipotecario occorre tenere conto di 3 elementi:
- valore del bene
- capitale proprio (fondi propri) a disposizione
- reddito
I fondi propri devono corrispondere minimo al 20 % e i costi legati al prestito a 1/3 del Suo reddito. Quanto al valore, la banca farà una valutazione dell’oggetto, che non corrisponderà necessariamente al prezzo di vendita, ad esempio se questo è troppo caro.

Attenzione ugualmente al 5% di spese di acquisto fatturate a ogni acquisto immobiliare, che devono essere finanziate in più, tranne che per qualche banca che accetta di includerle nel piano di finanziamento iniziale.

Un capitale di 65'000.- Le permette di acquistare un oggetto da CHF 257'000.-.
CHF 257'000.- x 20 % = 51'400.- Fondi propri riservati all’immobile
CHF 257'000.- x 5 % = 12'850.- Fondi propri riservati alle spese d’acquisto

Se però la Sua banca include anche le spese di acquisto, il potenziale aumenta:

Prezzo d’acquisto CHF 305'000.- + 5% di spese d’acquisto = CHF 320'000.- di costo globale.
Fondi propri necessari: CHF 320'000.- x 20% = 64'000.- »


Ci auguriamo che le risposte del nostro specialista Le siano state utili. Per altre informazioni e per consigli sull’ipoteca, scopra la nostra rubrica ipoteche con il confronto ipoteche a Sua disposizione.

Fonte: bonus.ch, agosto 2010

     

 
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