28.04.2011 12:37:12   /   bonus.ch - News   /   Finanza

Ipoteca: le risposte alle domande dei lettori / terza serie

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Numerose sono le domande che i nostri lettori ci hanno rivolto sul tema dell’ipoteca: come fare a risparmiare con un’ipoteca a tasso fisso che scade solo dopo un certo tempo? Di quale reddito minimo occorre disporre per contrarre un mutuo ipotecario? Frédéric Luescher, direttore di Immo-Consulting, ha analizzato tutte le vostre domande. Ecco le sue risposte:

Avendo io già una ipoteca fissa che scade nel 2014 con una banca al 3,75 e considerato che i tassi oggi sono nettamente inferiori, come posso fare per poterla abbassare?

“I termini di un contratto a durata fissa La impegnano a non uscire dal contratto prima della scadenza. Lo stesso vale per l’istituto che L’ha finanziata. In effetti, anche la banca si è finanziata per una durata equivalente a quella del prestito da Lei scelto.

Se Lei vuole uscire anticipatamente dall’accordo, la Sua banca dovrà mantenere il proprio impegno fino alla fine. Dunque, Le reclamerà una penalità per compensare la propria perdita di guadagno.

Attualmente, i tassi sono assai bassi. Sarebbe dunque una mossa intelligente ottenere un’offerta presso un istituto concorrente per la durata residua del prestito, al fine di calcolare l’eventuale risparmio che potrebbe ottenere assumendo un nuovo prestito e pagando la penalità prevista dalla banca. Non esiti a richiedere offerte concorrenti. Solleciti inoltre la Sua banca a riconsiderare l’importo dell’eventuale penalità, nel caso in cui Lei decidesse di sottoscrivere un nuovo prestito proprio presso la stessa sede.

Per poter poi calcolare se è veramente redditizio rimborsare il prestito e pagare la penalità aprendo un nuovo credito con un tasso inferiore, occorre tenere conto anche dell’aspetto fiscale, sapendo che la penalità può in linea generale essere detratta fiscalmente (fino a un importo pari al rendimento della Sua fortuna addizionato di CHF 50'000.-). A questo scopo, occorre conoscere la Sua situazione fiscale attuale (dichiarazione dei redditi). Ciò permetterà di calcolare il tasso marginale di imposizione, di cui tenere conto nel calcolo della penalità e del risparmio in interessi. Sarà così possibile valutare la fattibilità dell’operazione.

Ad esempio

Capitale residuo: CHF 500'000.- al 3.75%, durata residua 3 anni = CHF 56'250.-
Penalità di uscita: CHF 15'000.-
(importo della penalità puramente esemplificativo)
Nuova offerta: CHF 500'000. — al 2,30 %, durata 3 anni = CHF 34’500.-

Risparmio in interessi: CHF 21’750.-

Con un nuovo tasso al 2,30%, ovvero CHF 34'500.- di interessi, aggiungendo la penalità di CHF 15'000.-, le spese totali sarebbero di CHF 49'500.-, cioè CHF 6'750.- in meno che se restasse presso il Suo attuale istituto.

L’aspetto fiscale non è stato qui calcolato, ma è già possibile prevedere che l’operazione è realizzabile. Considerando un tasso marginale del 40% (coppia sposata, due figli, reddito approssimativo di più di CHF 100'000.-), il risparmio netto sarebbe di CHF 4'050.-:

Risparmio in interessi: CHF 21’750.-
Meno il tasso marginale (40%) CHF 8'700.-

Risparmio in interessi netto: CHF 13'050.-


Penalità lorda: CHF 15'000.-
Meno il tasso marginale (40%) CHF 6'000.-

Penalità netta: CHF 9'000.-

Risparmio in interessi netto CHF 13'050.-
Meno penalità netta CHF 9'000.-

Guadagno CHF 4'050.-

Per un calcolo preciso, occorre conoscere: l’importo della penalità di uscita, l’importo di una nuova offerta per la durata residua e il dettaglio della Sua situazione fiscale”.


Per poter acquistare un immobile di 1200.000 CHF, quale stipendio devo avere, e quanto devo pagare come acconto iniziale? Inoltre, quanto devo pagare in interessi alla banca (con il tasso minimo possibile) per un’ipoteca fissa di 10 anni, e quanto devo pagare l'ammortamento in modo indiretto tramite terzo pilastro? Quale banca offre le migliori condizioni?

“Le banche calcolano spese teoriche per mezzo di un tasso medio del 5% basato sugli ultimi 20 anni. Calcolano anche l’1% di ammortamento sull’importo del debito e l’1% di spese di manutenzione sul valore dell’oggetto.

Ciò vale partendo dal principio che si stia parlando di un’abitazione e non di un bene produttivo di reddito, che sia a scopo abitativo o commerciale. In quest’ultimo caso, la valutazione cambia.

Si parte i noltre dal principio che Lei paghi a parte il 5% di spese d’acquisto, e che non le includa nel finanziamento (soltanto alcuni istituti accettano questa opzione).

Costo: CHF 1'200'000. —
Capitale proprio, minimo 20 % : CHF 240'000. —
Finanziamento necessario: CHF 960'000. —

(Spese di acquisto del 5% da pagare a parte: CHF 60'000. —, dunque un totale in capitale proprio di CHF 300'000. —)

Interessi (calcolati in teoria) del 5% : CHF 48'000. —
Ammortamento dell’1% (sul debito): CHF 9'600. —
Spese di manutenzione 1% (sull’oggetto): CHF 12'000. —

Totale spese: CHF 69'600. —

Le spese, generalmente, non devono essere superiori a un terzo del Suo reddito, quindi per sostenere queste spese Lei dovrebbe avere un reddito minimo di CHF 208'800. —.

Un ammortamento indiretto è possibile soltanto se si tratta della Sua abitazione principale. Esso è limitato all’importo massimo fiscalmente detraibile, cioè CHF 6'682 – o il 20% del reddito, ma al massimo CHF 33'408.-, questo nel caso non si sia affiliati a una cassa pensioni) per il 2011.

Occorre dunque completare l’ammortamento con una parte in forma diretta di CHF 2'918. —.

Non si può parlare di un istituto “meno caro”. Ogni istituto analizza la pratica secondo le proprie norme e determina quindi l’offerta in funzione della qualità della pratica e del debitore.

Le posso senz’altro consigliare di analizzare molte offerte concorrenti, consultando diverse banche e assicurazioni, e di scegliere in questo modo l’offerta che L’attira maggiormente.

Può infine affidare la Sua pratica a un intermediario, che si incaricherà di fornirLe un supporto globale e di cercare le offerte migliori. In questo caso, Lei dovrà soltanto decidere quale preferisce. Generalmente, questa procedura costa poco, se non addirittura nulla, dato che i broker sono remunerati a posteriori dall’istituto che conclude l’affare con Lei”.

Per ulteriori informazioni sul tema dell'ipoteca, non esitate a consultare la nostra rubrica Ipoteche, con un confronto delle ipoteche e un simulatore a vostra disposizione.

Fonte: bonus.ch, aprile 2011

     

 
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