02.08.2010 17:35:57   /   bonus.ch - News   /   Finance

Hypothèque : les réponses du spécialiste à vos questions

Le comparatif des primes d'assurance-maladie, les conseils et astuces vous aideront à trouver une caisse-maladie adaptée à vos besoins et à réaliser des économies.

Les questions qui se posent au sujet du financement d’un bien immobilier sont variées et complexes, notamment en ce qui concerne le prêt hypothécaire. Pour vous fournir une aide personnalisée sur tous les aspects du prêt hypothécaire, nous vous avons encouragé dans notre newsletter du mois de juin à poser vos questions à un expert en la matière. Vous avez été nombreux à répondre à cette invitation. Voici quelques unes de vos questions avec les réponses de Monsieur Frédéric Luescher, directeur d’Immoconsulting :

J'ai une hypothèque à taux fixe sous contrat jusqu'en septembre 2011. Comment puis-je anticiper au mieux tenant compte de la situation favorable actuelle ?

« Il vous reste encore un peu plus d’une année pour le prêt que vous avez actuellement en cours. Vous pouvez réserver un taux en avance mais votre établissement prêteur vous facturera certainement un « forward », à savoir une prime pour la réservation d’un taux. Plus le délai est long, plus le forward est haut. D’autre part, les banques ne font généralement de réservation que pour une durée d’une année au maximum. Dans votre cas, il faudrait donc patienter encore un peu avant de pouvoir demander une offre à votre banque. Selon les conditions proposées, vous pourrez ainsi soit accepter l’offre, soit patienter jusqu’à l’échéance.

Mais attention : le taux appliqué par votre banque sera majoré d’un forward d’environ 0,35%. C’est une majoration que vous allez subir durant toute la durée du taux choisi. Si vous réserviez un taux à 5 ans de 2.6% une année à l’avance, il se rajouterait à celui-ci un forward de 0,35 %. Ainsi le taux réellement appliqué serait de 2,95% et ceci, pendant 5 ans !

Pour que cette demande de réservation vaille la peine, il faudra que le taux augmente autant que le forward. À votre place je patienterais encore jusqu’à la fin de l’année et solliciterais ma banque pour une demande d’offre. Vous pourrez ainsi à ce moment vous faire une idée du coût de la réservation et décider de signer ou non cette offre.

Certaines personnes préfèrent réserver un taux en avance pour ne plus avoir à s’inquiéter de l’évolution des taux, car cela leur permet d’établir clairement leur budget, quitte à avoir un manque-à-gagner sur le taux.

Si vous désirez changer d’établissement pour pouvoir bénéficier d’une offre plus avantageuse auprès de la concurrence, il faudra vous référer aux conditions de votre établissement, qui exige probablement un certain délai de dénonciation », répond Monsieur Luescher.

J'ai un compte hypothécaire bloqué pour 10 ans et le taux est élevé. Est-il possible de stopper ce contrat sans dédite ?

« Le principe du taux fixe veut que les deux parties ne puissent pas se départir du contrat durant la durée du taux », nous explique Monsieur Luescher. « Si vous rompez votre contrat maintenant, votre banque vous facturera une pénalité qui sera importante.

En effet, les banques se financent, empruntent sur le marché des capitaux. Au taux emprunté, elles ajoutent leur marge (déterminée par plusieurs facteurs tels que la qualité du débiteur, le risque de défaillance, les frais internes, etc.…) et vous facturent le taux de votre prêt.

En cas de rupture du contrat, la banque est donc toujours engagée sur son emprunt et se retrouve avec un montant remboursé qu’elle devra replacer aux conditions du jour et ce, pour la durée résiduelle de votre prêt.
Si ces nouvelles conditions de placement sont inférieures au taux auquel elle s’était refinancée, cela représentera une perte. De plus, la banque subit également un manque à gagner du fait que sa marge ne vous est plus facturée.

Ce sont ces deux éléments qui entrainent une pénalité en cas de rupture de contrat à taux fixe. Cette pénalité ne peut être connue qu’en la demandant à votre banque, puisqu’elle dépendra du taux emprunté, de la durée résiduelle et de la marge.

Vous pouvez également essayer de négocier tout ou une partie de cette pénalité avec votre banque. Mais pour cela, il faudra connaître le montant de la pénalité pour pouvoir effectuer le calcul et savoir si cela vaut la peine de changer de contrat.

La pénalité devra être inférieure au gain réalisé avec un nouveau taux pour que cela vaille la peine, ceci vous donnera une appréciation brute sur laquelle il faudra encore impacter les conséquences fiscales qui permettront de savoir si oui ou non l’opération est valable », conclut notre spécialiste en hypothèque.

Avec un capital propre de Fr. 65'000, est-ce que l'achat d'un appartement est possible et jusqu'à quel prix ?

Monsieur Luescher explique : « 3 éléments sont à tenir en compte dans l’octroi d’un prêt hypothécaire :

- la valeur du gage
- les fonds propres à disposition
- les revenus

Les fonds propres doivent correspondre à 20 % minimum et les charges issues du prêt à 1/3 de vos revenus. Quant à la valeur, la banque effectuera sa propre expertise de l’objet, ne correspondant pas toujours au prix de vente, si celui-ci est trop cher par exemple.

Attention également aux 5% de frais d’achat facturés à chaque achat immobilier qui doivent être financés en plus, sauf exception de la part de quelques banques qui acceptent de les inclure dans leur plan de financement.

Donc un capital de 65'000.- vous permet d’envisager un objet de CHF 257'000.-.

CHF 257'000.- x 20% = 51'400.- fonds propres dédiés à l’objet immobilier
CHF 257'000.- x 5 % = 12'850.- fonds propres dédiés aux frais d’achat

Si, par contre, votre banque insère les frais d’achat, le potentiel augmente :

Prix d’achat CHF 305'000.- + 5% de frais d’achat = CHF 320'000.- de coût global.
Fond propres nécessaires CHF 320'000.- x 20% = CHF 64'000.-  »

Nous espérons que les explications du spécialiste vous ont été utiles. Pour obtenir encore plus d'informations et de conseils sur l'hypothèque, découvrez notre rubrique hypothèques avec un comparatif  à votre disposition.

Source : bonus.ch, Août 2010

     

 
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