14.04.2011 09:32:55   /   bonus.ch - News   /   Finance

Hypothèque : les réponses du spécialiste

Le comparatif des primes d'assurance-maladie, les conseils et astuces vous aideront à trouver une caisse-maladie adaptée à vos besoins et à réaliser des économies.

Pour vous aider de manière plus personnalisée sur tous les aspects du prêt hypothécaire, nous vous avons proposé de poser vos questions à un expert en la matière. Vous avez été très nombreux à répondre à cette invitation. Taux fixe, taux variable : quelle est la solution la plus avantageuse ? Comment « sortir » d'un prêt hypothécaire ? Est-ce vraiment une bonne solution d'utiliser son deuxième pilier pour financer sa maison ? Monsieur Frédéric Luescher, directeur d'Immo-Consulting, a analysé vos questions. Trouvez ici la première série de réponses :

« J'ai contracté un prêt hypothécaire sur 10 ans avec ma banque pour l'achat de mon appartement. Je voudrais pouvoir sortir de ce prêt, car les taux ont beaucoup baissé, et je voudrais savoir comment c'est possible, quelle est la règlementation à ce sujet, etc... »

« Les termes d'un contrat à durée fixe signifient justement que vous ne pouvez pas vous départir de ce contrat avant l'échéance ; idem pour l'établissement qui vous a financé. En effet, de son côté la banque s'est financée pour une durée équivalente à la durée de prêt que vous avez choisie.

En cas de remboursement anticipé de votre part, votre banque devra, elle, assumer son engagement jusqu'à son terme et vous réclamera une pénalité pour compenser sa perte et son manque à gagner.

Aujourd'hui, avec des taux très bas, il faudrait que vous puissiez obtenir une offre dans un établissement concurrent pour la durée résiduelle de votre prêt afin de comparer l'économie que vous réaliseriez avec un nouveau prêt et en payant la pénalité facturée par votre banque.

N'hésitez donc pas à demander des offres concurrentes et sollicitez également votre banque qui pourrait consentir à revoir le montant de sa pénalité si vous vous décidiez à établir un nouveau prêt auprès de celle-ci.

Pour que vous puissiez calculer si l'opération de rembourser votre prêt et de payer la pénalité en ouvrant un nouveau crédit avec un taux plus bas est rentable ou non, il est également nécessaire d'impacter la fiscalité, sachant que la pénalité est de manière générale acceptée en déduction fiscale.

Pour ce faire, il est nécessaire de connaître votre situation fiscale actuelle. Ceci permettra de calculer votre taux marginal d'imposition, que l'on impacte ensuite sur la pénalité et l'économie d'intérêt ».

« Je suis propriétaire de ma maison. Puis-je faire un 2ème crédit (pour rénovation ou transformation) auprès d'un autre établissement bancaire ? »

« Non. Un second établissement ne consentira vraisemblablement pas à prendre le risque de vous financer, sachant qu'en cas de détérioration de votre situation financière et en cas de non-respect des conditions du crédit, sa part de prêt ne viendrait en remboursement qu'après celle de l'établissement vous ayant financé le premier prêt.

En cas d'éventuelle acceptation, la banque calculera son taux d'avance en prenant en compte le montant de la cédule 1er rang, majorée de 20%. Un exemple : votre prêt de CHF 300'000.- est couvert par une cédule 1er rang de 420'000.- : la banque retiendra comme montant du 1er prêt CHF 504'000.- ! Tout dépendra ensuite de la valeur de l'objet immobilier concerné et du fait que la banque juge le risque acceptable ou non.

Il est préférable que vous sollicitiez votre établissement actuel pour une augmentation, ou que vous demandiez des offres de reprise, augmentation comprise, auprès d'établissements concurrents. Ces derniers établiront ainsi une expertise de votre maison et tiendront compte des travaux envisagés (à justifier par remise des devis) et vous bénéficierez ainsi d'une offre globale ».

« Nous souhaitons construire, et pour les 20% nous n'avons que le 2ème pilier de mon époux (il a 50 ans). Nous voulons prélever la totalité de son 2ème pilier, soit CHF 170'000.- et notre construction coûtera CHF 670'000.-. Nous avons eu des OK ainsi que des refus des banques, tous pour la même raison...le retrait total est dangereux pour notre futur. Est-ce qu'un 3ème pilier ne nous mettra pas en sécurité ? Nous pensons que d'ici la retraite de mon mari nous aurons un peu amorti, les mensualités seront basses et le 2ème pilier sera de nouveau rempli.»

« Sans connaître votre situation financière privée, au vu des quelques éléments que vous mentionnez, je serais d'accord avec les établissements émettant une réserve à accepter votre dossier.

En effet, retirer la moitié de sa caisse de pension est dangereux car cela aura automatiquement un impact sur vos prestations vieillesse. Pour établir un budget correct, il serait judicieux de demander à votre institution de prévoyance une projection après retrait.

Le but recherché par les banques est que vous puissiez, une fois à la retraite, toujours assumer les charges relatives à votre prêt. En faisant un calcul rapide, qui mérite d'être approfondi, nous pouvons imaginer que votre prêt initial sera de CHF 500'000.-. Votre mari, qui a 50 ans, prendra donc sa retraite dans 15 ans.

De manière générale, la part deuxième rang doit être amortie lors de votre retraite. Dans ce cas il s'agirait d'un capital de CHF 65'000.- à rembourser en 15 ans, donc CHF 4'300.- /an pour atteindre un solde de dette en 1er rang de CHF 435'000.-.

La question à se poser maintenant est si une dette de CHF 435'000.- reste plausible par rapport à votre situation financière future. Calculé selon les normes bancaires, avec un taux à 5%, un amortissement à 1% et des charges annuelles de 1% de la valeur de l'objet, cela engendrera un loyer de CHF 32'800.- / an à assumer (sous réserve d'une approche différente de votre établissement).

Compléter votre caisse de pension par un troisième pilier peut être une solution mais ne compensera certainement pas les diminutions de prestations 2ème pilier, sachant que, en tant que salarié, votre mari ne pourra capitaliser que CHF 6'682.- /an ».

Nous espérons que les explications du spécialiste vous ont été utiles. Pour obtenir encore plus d'informations et de conseils sur l'hypothèque, découvrez notre rubrique hypothèques avec un comparatif et un simulateur à votre disposition.

Source : bonus.ch, avril 2011

     

 
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