28.04.2011 12:31:35   /   bonus.ch - News   /   Finanz

Hypothek: Die Antworten unseres Experten auf Ihre Fragen / 3

Der Vergleich der Krankenkassenprämien sowie unsere Ratschläge und Tipps helfen Ihnen, eine Krankenkasse zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht, und gleichzeitig zu sparen.

Sehr viele Leser haben uns Fragen zum Thema Hypothek gesendet: Wie kann man sparen, wenn man eine Festhypothek hat, die für eine bestimmte Zeit blockiert ist? Über welches Mindesteinkommen muss man verfügen, um eine Hypothek aufnehmen zu können? Frédéric Luescher, Direktor von Immo-Consulting und unser Experte für Hypothekardarlehen, hat sämtliche Fragen analysiert und beantwortet. Hier die nächste Serie von Antworten auf Ihre Fragen:

Ich habe mit einer Bank schon eine Festzinshypothek, deren Laufzeit im 2014 endet, zu einem Zinssatz von 3,75%. Da heute die Hypozinsen viel niedriger sind, würde ich gern wissen, was ich tun könnte um meinen Zinssatz zu senken.

“Das Prinzip des Festzinses beruht darauf, dass Sie Ihren Vertrag eben nicht vorzeitig kündigen können. Dasselbe gilt für das Unternehmen, welches Sie finanziert hat. In der Tat hat sich die Bank oft selbst für die gleiche Laufzeit, die Sie für Ihren Kredit gewählt haben, finanziert.

Wenn Sie Ihren Kredit früher als geplant zurückzahlen, muss Ihre Bank der Verpflichtung, die sie eingegangen ist, nachkommen, und das bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Deshalb wird sie Ihnen die entstehenden Kosten verrechnen, um ihren eigenen Verlust zu decken. 

Dieser Tage, mit den niedrigen Zinssätzen, sollten Sie ein Angebot bei einem Konkurrenzunternehmen für die verbleibende Vertragslaufzeit anfragen, um vergleichen zu können, ob Sie dennoch sparen können, wenn Sie ein neues Darlehen aufnehmen und die aus der frühzeitigen Kündigung Ihrer laufenden Hypothek entstehenden Kosten an Ihre Bank zahlen. 

Zögern Sie also nicht, Angebote bei der Konkurrenz einzuholen und gegebenenfalls Ihre Bank zu fragen, ob sie nicht bereit ist, die Strafgebühr neu zu bewerten, sollten sie sich entscheiden, bei ihr ein neues Darlehen aufzunehmen.

Damit Sie berechnen können, ob die frühzeitige Rückzahlung Ihres Hypothekardarlehens und die Übernahme des entsprechenden Bussgeldes bei der Eröffnung einer neuen Hypothek mit niedrigerem Zinssatz rentabel ist oder nicht, sollten Sie ebenfalls die steuerlichen Aspekte berücksichtigen. Dahingehend gilt anzumerken, dass das Bussgeld gemeinhin von der Steuer abgesetzt werden kann (bis zu einem Betrag der dem Ertrag Ihres Kapitals plus CHF 50'000.- entspricht). Dafür müssen Sie jedoch Ihre derzeitige steuerliche Situation gut kennen, was Ihnen erlauben wird, Ihren Grenzsteuersatz zu berechnen und anschliessend den Impakt auf das Bussgeld und die Ersparnis bei den Zinsen zu prüfen. So können Sie abwägen, ob das Geschäft machbar ist.

Zum Beispiel:

Restkapital: CHF 500'000.- zu 3.75%, Restlaufzeit 3 Jahre
= CHF 56'250.-
Bussgeld: CHF 15'000.-
(Bussgeldbetrag dient nur zu Beispielzwecken)
Neue Offerte: CHF 500'000. — zu 2,30 %, Laufzeit 3 Jahrea = CHF 34’500.-

Zinsersparnis: CHF 21’750.-


Mit einem neuen Zinssatz von 2,30%, d. h. CHF 34'500.- Zinsen, und das Bussgeld von CHF 15'000.- addierend, würden sich die Gesamtspesen auf CHF 49'500.- belaufen, d. h. CHF 6'750.- weniger als wenn Sie die aktuelle Hypothek weiterführen würden.

Der steuerliche Aspekt wurde hier nicht berechnet, aber es ist schon absehbar, dass das Geschäft realisierbar wäre. Angesichts eines Spitzenrefinanzierungssatzes von 40% (Ehepaar, zwei Kinder, geschätztes Einkommen von über CHF 100'000.-), würde sich die Nettoersparnis auf CHF 4'050.- belaufen:

Zinsersparnis: CHF 21’750.-
Minus Spitzenrefinanzierungssatz (40%) CHF 8'700.-

Zinsersparnis netto: CHF 13'050.-


Bussgeld brutto: CHF 15'000.-
Minus Spitzenrefinanzierungssatz (40%) CHF 6'000.-

Bussgeld netto: CHF 9'000.-

Zinsersparnis netto CHF 13'050.-
Minus Bussgeld netto CHF 9'000.-

Gewinn CHF 4'050.-

Für eine genaue Berechnung braucht man: den Betrag des Auflösungsbussgeldes, den Betrag einer neuen Offerte für die restliche Laufzeit und ein Detail Ihrer aktuellen steuerlichen Situation”.


Was für einen Lohn muss ich haben, um eine Immobilie von 1200.000 CHF zu erwerben, und auf wie viel % beläuft sich die Akonto-Zahlung, wie viel % Bankzinsen müsste ich mindestens bezahlen, für eine Festhypothek über 10 Jahre. Wie viel Amortisierung muss ich ausserdem indirekt über die 3. Säule zahlen und welche Bank bietet die besten Bedingungen.

“Die Banken berechnen theoretische Spesen mittels eines Durchschnittszinssatzes von 5%, der auf den vergangenen 20 Jahren beruht. Darüber hinaus berechnen sie 1% Amortisation auf der Darlehensschuld und 1% Instandhaltungsspesen auf dem Wert der Immobilie.

Dies gilt davon ausgehend, dass von einer Behausung die Rede ist und nicht von einem gewinnbringenden Gut, das zu Wohn- oder Wirtschaftszwecken dient. In letzterem Fall würde die Bewertung ändern.

Man geht ausserdem davon aus, dass Sie separat noch 5 % Kaufgebühren bezahlen, und diese nicht in die Finanzierung mit einrechnen (nur wenige Kreditinstitute akzeptieren diese Option).


Preis: CHF 1'200'000. —
Eigenkapital, mindestens 20 % : CHF 240'000. —
Nötige Finanzierung: CHF 960'000. —

(Kaufgebühren von 5 % die separat zu zahlen sind: CHF 60'000. —, d. h. ein Gesamtkapital von CHF 300'000. —)

Zinsen (theoretisch) von 5% : CHF 48'000. —
Amortisierung von 1% (auf der Darlehensschuld): CHF 9'600. —
Instandhaltungsspesen 1% (auf dem Kaufobjekt): CHF 12'000. —

Total Spesen: CHF 69'600. —

Die Spesen dürfen generell nicht ein Drittel Ihrer Einkünfte überschreiten, d. h. Sie müssten um diese Spesen tragen zu können, über ein Mindesteinkommen von CHF 208'800. — verfügen.

Eine indirekte Amortisierung ist nur möglich, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt. Im 2011 ist sie auf dem max. von den Steuern absetzbaren Betrag limitiert, d. h. auf CHF 6'682 – oder auf 20% des Einkommens, aber auf max. CHF 33'408.- (dies wenn man nicht einer Pensionskasse angehört).

Man muss die Amortisierung also mit einem direkten Teil von CHF 2'918.— ergänzen.

Es ist nicht möglich, von einem “günstigeren” Kreditinstitut sprechen. Jedes Kreditinstitut analysiert die Akte gemäss eigenen Normen und legt die Offerte basierend auf den Werten der Unterlagen und des Debitors fest. Was ich Ihnen empfehlen kann ist, viele verschiedene Konkurrenzangebote zu vergleichen, indem Sie verschiedene Banken und Versicherungen anfragen, und so das für Sie ideale Angebot zu wählen.

Schlussendlich können Sie Ihre Unterlagen auch einer Mittelsperson anvertrauen, die Sie global unterstützt und Ihnen die besten Offerten unterbreitet. So müssten Sie nur noch entscheiden, welche Variante Sie vorziehen. In der Regel ist diese Prozedur nicht teuer, manchmal sogar kostenlos, da die Broker vom Kreditinstitut bei dem Sie das Geschäft abwickeln später entlöhnt werden.”

Für weitere Informationen und Ratschläge zum Thema Hypothekardarlehen besuchen Sie unsere Rubrik „Hypotheken“. Dort stehen Ihnen ein Vergleich und ein Rechner gratis zur Verfügung.

Quelle: bonus.ch, April 2011

     

 
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