02.08.2010 17:46:15   /   bonus.ch - News   /   Finanz

Hypothek: Die Antworten des Experten auf Ihre Fragen

Der Vergleich der Krankenkassenprämien sowie unsere Ratschläge und Tipps helfen Ihnen, eine Krankenkasse zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht, und gleichzeitig zu sparen.

Die Fragen zum Thema Finanzierung von Wohneigentum sind sehr unterschiedlich und komplex, vor allem mit Hinblick auf Hypothekardarlehen. Um Sie persönlich bei Ihrem Anliegen zu unterstützen, haben wir Ihnen in unserem Juni-Newsletter die Möglichkeit gegeben, Ihre Fragen direkt an einen Experten zu stellen. Sehr viele unserer Leser haben von diesem Angebot Gebrauch gemacht. Herr Frédéric Lüscher, Direktor von Immoconsulting, hat auf Ihre Fragen geantwortet. Hier ein Auszug:

Ich habe eine Hypothek mit Festzins, die im September 2011 ausläuft. In Anbetracht der günstigen Situation im Moment, gibt es etwas, das man vorausschauend tun kann?

"Es bleibt Ihnen noch etwas mehr als ein Jahr für Ihre laufende Hypothek. Es besteht die Möglichkeit, einen Zinssatz zu reservieren, doch wird Ihnen Ihre Bank dafür mit grosser Wahrscheinlichkeit eine Gebühr, den sogenannten "Forward" berechnen. Je weiter im Voraus man reserviert, umso höher ist der Forward. Andererseits ist eine Reservierung bei den meisten Banken nur ab einem Jahr im Voraus möglich. Sie können also zum gegebenen Zeitpunkt Ihren Darlehensanbieter bitten, Ihnen ein Angebot zur Verlängerung zu erstellen.

Doch Vorsicht: zu dem von Ihrer Bank angewandten Zinssatz kommen noch ca. 0.35% für den Forward dazu und das über die gesamte Laufzeit! Das heisst konkret, reservieren Sie einen Zinssatz 5 Jahre von 2.6% ein Jahr im Voraus, würden 0.35% für den Forward dazu kommen. Der letztlich angewandte Zins wäre also 2.95% und das über 5 Jahre!

Eine Vorreservierung macht also nur dann Sinn, wenn Ihr Zins um mindestens die Höhe des Forwards ansteigen würde. An Ihrer Stelle würde ich noch bis zum Jahresende warten und erst dann eine Offerte bei der Bank einholen. So können Sie einschätzen, wie hoch die Gebühr für den Forward in etwa sein wird. Entsprechend der angebotenen Konditionen können Sie sich dann noch immer entscheiden, ob Sie das Angebot unterzeichnen oder nicht.

Manche Personen bevorzugen eine solche Vorreservierung, weil Sie sich dann nicht mehr um die Entwicklung der Zinssätze kümmern müssen und ihr Budget klar planen können. Auch wenn das heisst, dass Sie einen eventuellen Verlust in Kauf nehmen müssen.

Wenn Sie das Kreditinstitut wechseln möchten, um von einem besseren Angebot bei der Konkurrenz Gebrauch zu machen, empfiehlt es sich, die Konditionen Ihres jetzigen Anbieters genau durchzulesen. Sicher ist zum Wechseln eine bestimmte Kündigungsfrist angegeben." antwortet Herr Lüscher.

Ich habe eine Festzinshypothek mit Laufzeit von 10 Jahren. Der Zins ist relativ hoch. Kann ich den Vertrag kündigen, um einen neuen abzuschliessen, ohne dass dafür eine Gebühr anfällt?

"Das Prinzip des Festzinses beruht darauf, dass keine der beiden Parteien während der Laufzeit des Zinses den Vertrag kündigt. Heben Sie den Vertrag vorzeitig auf, wird Ihnen Ihre Bank eine erhebliche Geldbusse in Rechnung stellen.

Die Banken finanzieren sich durch Darlehen aus den Finanzmärkten. Zu den Zinsen für die Anleihe addiert die Bank ihre eigene Marge. Diese setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, z.B. die Eigenschaften des Schuldners, das Risiko von Zahlungsverzögerung oder – ausfall, interne Kosten, usw. Der Zinssatz für Ihre Hypothek ist das Resultat dieser verschiedenen Faktoren.

Wenn Sie den Vertrag kündigen, bleibt Ihre Bank gegenüber ihrem eigenen Darlehensgeber verpflichtet und muss den geliehenen Betrag zu den anfänglich vereinbarten Konditionen und über die festgelegte Laufzeit Ihrer Hypothek zurückzahlen. Sind die neuen Anlagekonditionen niedriger als der Zinssatz, zu dem sie sich zum gegebenen Zeitpunkt refinanziert hat, stellt dies einen Verlust dar. Einen zusätzlichen Verlust stellt der Ausfall ihrer Gewinnmarge dar, die Ihnen nicht mehr berechnet wird.
Aufgrund dieser beiden Elemente wird im Fall von vorzeitiger Auflösung eines Vertrages mit Festzins eine Geldbusse fällig. Wie hoch diese sein wird, kann man jedoch nur erfahren, indem man seine Bank fragt, denn sie ist abhängig von der Höhe des Darlehens, der verbleibenden Laufzeit und der Marge.

Sie können versuchen, mit Ihrer Bank über den Betrag zu verhandeln. Doch ist es dazu nötig, dessen Höhe zu kennen und einzuschätzen, ob er geringer als der mit einem neuen Zinssatz erzielte Gewinn ausfallen wird. Zusätzlich muss man die steuerlichen Auswirkungen in Betracht ziehen. Ist unter Berücksichtigung sämtlicher Konsequenzen ein Wechsel noch immer vorteilhaft, genügt es, Ihrer Bank in einem einfachen Brief Ihre Kündigungsabsicht mitzuteilen." informiert unser Hypotheken-Experte.

Ist der Kauf einer Eigentumswohnung möglich, wenn man nur über CHF 65'000 Eigenkapital verfügt?


Der Direktor von Immoconsulting erläutert: "Für das Gewähren einer Hypothek zieht das Hypothekeninstitut 3 Elemente in Betracht: den Wert der Immobilie, das zur Verfügung stehende Eigenkapital, das Einkommen. Das Eigenkapital muss mindestens 20% des Kaufpreises entsprechen und die aus dem Darlehen entstehenden Kosten nicht höher als 1/3 Ihres Einkommens ausmachen. Zur Ermittlung des Wertes der Immobilie erstellt die Bank ihr eigenes Gutachten. Dieses stimmt nicht zwingenderweise mit dem Verkaufspreis überein, denn manchmal ist der schlichtweg zu hoch. Achten Sie auch darauf, dass beim Kauf einer Immobilie 5% Kaufgebühren fällig werden, die Sie zusätzlich aufbringen müssen. Manche Banken machen eine Ausnahme und schliessen diese im Finanzierungsplan mit ein. Mit einem Eigenkapital von CHF 65'000.- könnten Sie also ein Objekt im Wert von CHF 257'000.- finanzieren, d.h.

CHF 257'000.- x 20 % = CHF 51'400.- Eigenkapital für das Immobilienobjekt
CHF 257'000.- x 5 % = 12'850.- Eigenkapital für die Kaufgebühren

Sollte Ihre Bank jedoch die Kaufgebühren einschliessen, wäre Ihr Potential höher und Sie könnten ein Objekt im Wert von ca. CHF 320‘000 in Betracht ziehen:

Kaufpreis CHF 305'000.- + 5% Kaufgebühren = CHF 320'000.-
Nötiges Eigenkapital CHF 320'000.- x 20% = CHF 64'000.- "

Wir hoffen, dass Ihnen die Erklärungen des Spezialisten hilfreich sind. Weitere Informationen und Ratschläge zu diesem Thema stehen Ihnen auf unserer Hypotheken-Rubrik zur Verfügung. Dort finden Sie auch einen Vergleich der Zinssätze und Konditionen auf dem Hypothekenmarkt.

Quelle: bonus.ch, August 2010

     

 
Verbreitungspolitik für unsere Rubrik "News"  

Hypotheken

 

Online Hypothekenvergleich

Zögern Sie nicht, online eine Hypotheken-Offerte einzuholen, bei der Sie von einem Vorzugszinssatz profitieren können!

Werbung

Unsere Kontaktdaten

 

bonus.ch SA
Av. de Beaulieu 33
1004 Lausanne, Suisse
Tel : +41 (0)21 312 55 91

So kontaktieren Sie uns
Patrick Ducret, unser Direktor

Patrick Ducret auf Google+

Unsere Mission: Ihnen beim Sparen zu helfen

Konsumenten Informationen

Verpassen Sie keine Gelegenheit, Geld zu sparen. Erhalten Sie unsere Vergleiche, Ratschläge und Tipps in den Bereichen Versicherung, Finanzen, Konsumgüter und vieles mehr...

Treten Sie unserer Community bei

Bleiben Sie auf dem neuesten Stand, finden Sie alle Ratschläge und Tipps zum Sparen auf:

bonus.ch auf Facebook @bonusNewsFR auf Twitter bonus.ch youtube Beiträge mit RSS-Feed abonnieren

bonus.ch war Ihnen von Nutzen? Empfehlen Sie die Webseite einem Freund

Wissenswertes über bonus.ch

Wer ist bonus.ch? Wie funktionieren die Vergleiche? Presseanfragen, Partnerschaften, Werbung...

Alle Informationen über bonus.ch

© 2004-2017 copyright bonus.ch SA  -  Sitemap