22.05.2012 08:24:29   /   bonus.ch - News   /   Finanza

FAQ ipoteche: un'ipoteca all'estero

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Sto acquistando un appartamento di vacanza in Francia, in zona limitrofa vicina al confine. È meglio una banca in Francia oppure è possibile chiedere a una banca in Svizzera per un mutuo ipotecario in Francia?

In linea generale, le banche svizzere in Svizzera non finanziano oggetti immobiliari all'estero, non avendo l'abitudine della gestione del mercato immobiliare estero, dell'oggetto immobiliare in questione e nemmeno delle procedure amministrative e giuridiche del paese in questione.

È dunque consigliabile rivolgersi a una banca del paese in cui acquista, oppure di trovare una soluzione di finanziamento diversa con la sua banca. Ad esempio, può trattarsi di un anticipo su titoli (se ne ha), oppure di un anticipo sulla base di una garanzia bancaria emessa dalla banca del paese in cui acquista l'immobile. Se dispone di un bene immobile in Svizzera, le sarà forse possibile aumentare il mutuo ipotecario esistente per finanziare l'acquisto all'estero.

Tuttavia, oggi come oggi alcune banche ammettono il finanziamento di una residenza situata in zona frontaliera: ad esempio, a Ginevra, la Banca Cantonale consente questa operazione.

Le consiglio anche di provare a rivolgersi a un istituto svizzero di grossa entità, che avrà certamente succursali all'estero.

Sono attualmente proprietario dell'abitazione dove vivo, e sto pensando all'idea di investire nell'acquisto di una seconda abitazione da dare in affitto per avere una rendita. Può indicarmi se questo genere di operazione è interessante, tenendo conto dei tassi ipotecari attuali e delle tendenze di evoluzione di tali tassi?

L'investimento immobiliare è un investimento interessante, in particolare perché si investe su un oggetto che dura nel tempo. Detto ciò, tutto dipende dal prezzo dell'oggetto e dalla redditività dell'affare.

La questione è diversa a seconda che intenda acquistare un appartamento per affittarlo a terzi oppure un intero immobile da affittare. Se il suo unico obiettivo è il rendimento, occorrerà assicurarsi che l'oggetto desiderato permetta di incassare un affitto sufficiente a coprire le spese del mutuo ipotecario (se ha contratto un mutuo) più le altre spese a suo carico. Una volta pagate queste spese, ciò che resta è il suo “ritorno di investimento”, ovvero il rendimento sul capitale investito. Se investe il tutto come capitale di risparmio, le sarà sufficiente confrontare il rendimento del suo attuale risparmio con quello dell'oggetto immobiliare.

Non bisogna dimenticare che un oggetto immobiliare costituisce sempre una responsabilità: occorre essere pronti a dover sostenere eventuali lavori di manutenzione, rispondere a tutta una serie di obblighi nei confronti di chi prende il bene in affitto, e vi è sempre una parte di gestione amministrativa da affrontare. Inoltre, vi è sempre il rischio di non avere inquilini, oppure, peggio ancora, di avere inquilini che non pagano l'affitto. Quest'ultima eventualità ha un peso ancora maggiore se si tratta di un solo appartamento.

Non bisogna poi trascurare l'impatto fiscale: la differenza tra il reddito locativo e gli interessi del mutuo ipotecario farà aumentare il suo reddito imponibile, mentre al suo capitale (fortuna) dovrà aggiungere la differenza tra il nuovo valore fiscale e il debito.

Questo tipo di investimento, insomma, presenta indubbiamente un interesse, ma occorre cercare bene e trovare l'oggetto adatto: soltanto una volta che questo fattore sarà noto potrà effettivamente fare proiezioni sul rendimento possibile.

Questi consigli sono stati forniti da Frédéric Luescher della società Immo-Consulting, il nostro specialista in ipoteche. Per ulteriori informazioni sul tema delle ipoteche, vi invitiamo a consultare la nostra rubrica Ipoteche.

Fonte: bonus.ch, Patrick Ducret

     

 
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