25.04.2012 11:14:25   /   bonus.ch - News   /   Finanza

FAQ ipoteche: capitale proprio e tassi

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Per avere un mutuo ipotecario, è obbligatorio avere il 20% di capitale proprio? Se sì, è possibile prendere il denaro dal capitale previdenziale del secondo pilastro?

La struttura di finanziamento richiesta dalla quasi totalità degli istituti corrisponde effettivamente a un capitale proprio del 20%, e un prestito da parte della banca dell'80%.

Alcune banche possono accettare finanziamenti del 90%, con un apporto di capitale proprio del 10%. Tuttavia ciò determina spese più ingenti, dato che il debito stesso è più ingente.

Il 20% di capitale proprio può provenire da diverse fonti: risparmi, titoli, prestito da terzi, terzo pilastro, anticipo su eredità, secondo pilastro.

Il prelievo degli averi del secondo pilastro (cassa pensioni) è sempre più controllato dagli istituti di credito che accordano mutui ipotecari. In linea generale, si esige comunque che una parte di capitale proprio che va dal 5% al 10% sia costituita da contanti.

In caso di prelievo dei propri averi della cassa pensioni, è importante sapere che questa operazione avrà un impatto sulle prestazioni in età pensionabile. Per avere informazioni in merito è sufficiente chiedere alla cassa LPP una proiezione delle prestazioni future in caso di prelievo anticipato. Quest'analisi le permetterà di conoscere non solo il reddito al momento della pensione, ma anche l'impatto di un prelievo anticipato sulle prestazioni di tipo assicurativo (rendita di invalidità, rendita per vedove/i e orfani). Potrà così verificare se il suo futuro reddito sarà sufficiente oppure no per continuare a pagare il debito residuo.

Ecco dunque, in sintesi, i principali vincoli e obblighi di cui occorre tenere conto in relazione con un prelievo anticipato sui propri averi della cassa pensioni:

-prelievo minimo di CHF 20'000.-
-autorizzazione del coniuge
-versamento di un'imposta unica, corrispondente a un importo che va dall'8% al 12% circa della somma prelevata (in funzione del suo tasso d'imposizione di cantone/comune + Confederazione)
-riduzione delle prestazioni (pensione, rendita d'invalidità, di vedove/i e orfani)
-iscrizione nel Registro Fondiario (restrizione del diritto di alienazione)
-obbligo di rimborsare gli averi LPP in caso di rivendita del bene immobile

Sono già cliente di una banca per un mutuo esistente. Posso rinegoziare il tasso di una nuova ipoteca di circa CHF 300'000.- per lavori di ampliamento della mia villa? Che cosa consiglia tra tasso fisso e variabile?

Di qualsiasi banca lei sia già cliente, è in ogni modo libero di negoziare il suo tasso, e anche di sollecitare la concorrenza per un'altra offerta, magari migliore di quella della sua banca.

Nel suo caso, la banca le richiederà un preventivo dettagliato dei lavori previsti al fine di stabilire il nuovo valore della sua villa. In questo modo potrà determinare se può o non può prestarle altri 300'000 franchi, ammesso, naturalmente, che alla base il suo reddito sia sufficiente perché le sia accordato un tale prestito. In effetti, il rapporto tra spese e reddito che costituisce la sostenibilità della somma del vecchio e del nuovo debito non deve superare una certa percentuale. Quale dev'essere questo rapporto è un fattore che varia da banca a banca. Per valutarlo, può esserle utile servirsi del calcolatore offerto nell'ambito del comparatore di ipoteche dettagliato su bonus.ch.

Se il suo attuale mutuo non è bloccato a un tasso fisso, oppure se la scadenza di quest'ultimo non è molto lontana, consentendole di non subire una penale troppo ingente in caso di estinzione anticipata del mutuo, le consiglio anche di consultare istituti della concorrenza in vista di un preventivo per:

-la ripresa del debito esistente
-eventualmente il rimborso della penale per l'estinzione anticipata
-il finanziamento dei lavori.

Così facendo, potrà innanzitutto confrontare il preventivo della concorrenza con quello che le farà la sua banca attuale, e inoltre disporre di un altro preventivo nel caso la sua banca le rifiuti il finanziamento.

Questo consiglio è stato fornito da Frédéric Luescher della società Immo-Consulting, il nostro specialista in ipoteche. Per ulteriori informazioni sul tema delle ipoteche, vi invitiamo a consultare la nostra rubrica ipoteche.

Fonte: bonus.ch, aprile 2012

     

 
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