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FAQ hypothèque : apport personnel et taux


Pour un prêt hypothécaire, est-on obligé d'avoir les 20% d'apport personnel et si oui peut-on les prendre dans son 2ème pilier?

La structure d'un financement voulue par la quasi-totalité des établissements correspond effectivement à une mise de fonds propres minimum de 20%, soit une avance de 80%. Certaines banques toutefois peuvent accepter des financements à hauteur de 90%, soit un apport de votre part de 10%, mais il faut être conscient que cela entraînera des charges plus importantes vu la dette plus importante.

Ces 20% de fonds propres peuvent être composés de plusieurs éléments : épargne, titres, prêt d'une tierce personne, 3ème pilier, avance sur héritage, 2ème pilier.

Le retrait du deuxième pilier est de plus en plus contrôlé par les établissements accordant des prêts hypothécaires, De manière générale, ces derniers exigent tout de même un investissement de l'ordre de 5 à 10 % de « cash ».

En cas de retrait LPP, il est important de savoir que cela aura un impact sur vos prestations à la retraite. La demande d'une projection après retrait auprès de votre caisse LPP vous renseignera à ce sujet. Elle vous permettra de connaître vos revenus à la retraite, ainsi que l'impact sur les prestations d'assurance (rente invalidité, rente de veuf/veuve, orphelin) et de vérifier ainsi si vos futurs revenus suffiront, ou non, au service de la dette restante.

En résumé, voici les principales contraintes et obligations liées à un retrait LPP :

- retrait minimum de CHF 20'000.-
- autorisation du conjoint
- un impôt unique à payer, correspondant à un montant entre 8 et 12 % environ du montant retiré (en relation directe avec votre taux d'imposition canton/commune + Confédération)
- diminution des prestations (retraite, rente d'invalidité, de veuf/veuve, d'orphelin)
- inscription d'une mention au Registre Foncier (restriction d'aliéner)
- obligation de rembourser la LPP en cas de revente du bien immobilier.

Étant client d'une banque pour une hypothèque existante, puis-je marchander le taux d'une nouvelle hypothèque d'environ CHF 300.000.- pour l'agrandissement de ma villa ? Que conseillez-vous entre fixe et variable ?

Quelle que soit votre banque, vous êtes de toute manière libre de négocier votre taux, et même de solliciter la concurrence pour une autre (meilleure ?) offre.

Dans votre cas, la banque vous demandera un devis détaillé des travaux envisagés afin d'établir une nouvelle valeur après travaux de votre villa. Elle pourra ainsi déterminer si elle peut, ou non, avancer CHF 300'000.- en plus. Ceci bien évidemment sous réserve que vous disposiez des revenus suffisants. En effet, le ratio « charges/revenus » de l'ancienne et nouvelle dette cumulées ne doit pas dépasser un certain pourcentage. La valeur exacte de ce ratio diffère selon les banques. Pour l'évaluer, vous pouvez utiliser le calculateur proposé dans le cadre du comparatif détaillé des hypothèques sur bonus.ch.

Si votre dette actuelle n'est pas bloquée en taux fixe, ou si l'échéance de celle-ci n'est pas trop lointaine afin de ne pas avoir une pénalité de sortie trop importante, vous devriez également consulter un ou plusieurs établissements concurrents en les sollicitant pour :

1) la reprise de la dette actuelle,
2) éventuellement le remboursement de la pénalité de sortie et
3) le financement des travaux.

Ceci vous permettra d'une part de comparer avec l'offre que vous fait votre banque, et d'autre part de bénéficier d'une offre si votre banque devait vous refuser ce financement.

Ces conseils vous sont dispensés par Fréderic Luescher d'Immo-Consulting, notre spécialiste en hypothèque. Pour plus d'informations sur le sujet des hypothèques, consultez notre rubrique hypothèques.

Source : bonus.ch, avril 2012
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